站在2025，回望过去的三十年，房地产是中国经济绕不开的话题，如果说中国经济像是奔腾的列车，房地产便是列车的引擎，而给列车装上引擎的，正是1994年的分税制改革。
改革使中央财政收入增加，地方财政收入减少，为了增加财政收入，地方瞄准土地出让金，从而开启了房价奔腾的三十年，本文将为您讲述分税制改革始末和其对房价影响的因果逻辑。
改革的背景：中央财政示微，诸侯经济兴起
中国从1980年试行财政承包制，1988年开始全面推行，简单理解，财政包干即中央对各省级财政单位的财政收入和支出进行包干，各省按包干额度向中央上解收入，超过包干的部分可以按一定比例留下自用。
财政承包与家庭联产承包类似
具体到各省市，包干形式多种多样，例如北京采用收入递增包干、天津采用总额分成包干、上海采用定额上解，虽然花样繁多，但究其根本，是中央下放了财权给地方。
财权下放导致中央财政收入占全国财政收入比重持续下降（从80年代初的近40%降至93年的22%），宏观调控能力严重削弱。中央财政困难，甚至出现中央要向地方“借钱”的情况，北京、上海和广东等地区实力愈发强大，地区差距扩大，“诸侯经济”倾向明显。
不论是增强中央政府调控能力的现实需要，还是建立社会主义市场经济体制的客观要求，都需要统一的税制和公平的竞争环境，因此税制改革，或者说收回财权，成了中央的当务之急。
改革的措施：税收分类征管，中央收回财权
分税制改革的核心措施是划分税种，即明确划分中央税、地方税和中央与地方共享税。
国税和地税分立
中央税包括：消费税、关税和央企所得税等
地方税：城镇土地使用税、房产税和土地增值税、营业税、地方企业所得税等。
共享税：增值税（改革核心中的核心，中央占75%，地方占25%）、资源税、印花税等。
上述改革措施意在建立全国统一的财政收入分配框架，使中央可以获取稳定的财政收入，收回下放的财权，增强中央财政实力。
改革的过程：地方消极应对，总理亲自下场
分税制改革，中央要收回下放的财权，地方政府充满抗拒情绪，特别是经济实力强的地区，其中以中央与广东省的博弈最为激烈。
在财政包干制下，广东得益于“定额上解”等优惠政策，经济发展一日千里，但上交中央的财政数额却增长缓慢。到1993年，广东的财政贡献率与其经济总量第一的地位严重不匹配。如果按照新税制，广东财政上缴额将大幅增加，因此抵触情绪也最为强烈。
为了拿下广东这个改革开放的排头兵，尽快和广东省委的同志展开磋商，时任国务院副总理朱镕基亲自带队赶赴广州。
“后来人家说，朱镕基来了，省委书记都不见他。不是不见他，是怕见他。我就说，谢非同志（时任广东省委书记）不见我，我到他门口去等他。后来，谢非同志出来了。我跟他说，你搞这一套！……（我）不亲自带队，都见不到你省委书记！”
—— 朱镕基 在后来的讲话中提到
据亲历者回忆，广东的同志据理力争，大谈广东发展对全国的贡献和所需的资金，情绪激动。
朱镕基则展现了其标志性的强硬与务实风格。他推心置腹地阐述中央的困难：“如果说北京出了问题，那就不是小问题，而是大问题。”他强调了一个强大的中央财政对于维护国家统一、社会稳定和区域平衡的重要性
朱镕基同志
最后，历经七十多个小时的谈判，最后广东省才接受了分税制改革的方案。
就是在这样一次次的谈判中，地方逐步接受了改革措施，各项措施推行开来。
改革的影响：事权财权相背，土地财政登场
分税制改革的最大问题：事权与财权不统一，即财权上收，事权下放。
中央拿走了地方的税收主体（增值税），地方主体税种缺失，财政收入锐减，但地方仍要承担城市发展、教育医疗和社会保障等支出责任，地方政府面临重大资金缺口。
综上，地方急需寻找新的、稳定的、可以自助支配的收入来源。
分税制留下的“口子”： 与土地、房地产直接相关的收入（土地出让金、土地增值税、契税、房产税等）基本划归地方。其中，土地出让金作为非税收入，规模巨大且几乎完全由地方政府支配，不受分税制分成约束。
综上，作为央地博弈的“副作用”，以“土地出让金”为核心的土地财政登上历史舞台！
土地财政
土地财政的运转逻辑，以土地出让金为起点，地方政府控制供地节奏，制造稀缺性，推高地价。
高地价传导高房价，开发商将高地价成本转嫁给购房者。
地方成立政府融资平台，即城投公司，以土地作为抵押物向银行借贷融资，来进行基础设施投资，从而拉动GDP，取得政绩，所以政府进一步通过各类政策推高地价，提高抵押物价值，从而获得更多的银行贷款。
靠投资基建拉动GDP
地价上涨进一步推高房价，民间对房地产产生了“房价一直涨”的超高预期，房地产被视为重要的投资资产，投机者大量进入房地产市场，导致房价进一步推升。
如此循环往复，中国的房价在过去三十年实现了飞涨。
一场分税制改革，本意建立更为完善的社会主义市场经济体制，促进区域平衡发展，但却催生出“土地财政”这个不可持续的畸形发展模式，让居民部门背上了沉重的债务，现在到了需要解决问题的时候。
经济下行，土地财政也走到了尽头，为今之计，只有改善分配端的问题，提高百姓的收入，提升居民消费能力，给中国经济换装新引擎，才能使经济走出困境，重获新生。
最后需要说明的是，影响房价的因素多种多样，分税制改革只是其中因素之一，同时这场改革的影响不止于房价，还有诸如乡镇企业倒闭、三农问题等等，但作者相信，多回顾来时之路，明晰其中的利害得失，能帮助我们更好的应对未来。